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大湾区规划下房地产会多核化发展TOD更注重美好生活场景

发布时间:2019-10-18 01:06:16 阅读: 来源:玄关厂家

近年来,随着轨道交通的发展,广州的城市骨架在拉伸,TOD这一发展模式兴起。9月27日,由广东新快报社和华南理工大学联合主办,广州地铁集团有限公司、越秀地产股份有限公司与广州市品秀房地产开发有限公司协办的粤港澳大湾区东部枢纽TOD新城高峰论坛,在华南理工大学(五山校区)交通大楼举行。本次论坛邀请业界专家,共同探讨粤港澳大湾区融合对促进广州各区交通、房地产、资本的优势,解读国内外TOD新城发展轨迹,分享成功经验,展望粤港澳大湾区东部枢纽——新塘官湖TOD新城的发展前景。

大湾区规划下房地产会多核化发展

粤港澳大湾区在交通、房地产、各个个体的定位如何?论坛上,中山大学粤港澳发展研究院、港澳珠江三角洲研究中心、穗港澳区域发展研究所所长张光南分析称,从全球湾区建设经验来看,一般大湾区发展会经过4个阶段:从港口经济、工业经济升级为服务经济和创新经济。由于中国经济模式具有独特性,粤港澳大湾区发展中这4个阶段是一起发生的,即同时具备港口、工业、服务和创新4个元素,从而使产业、城市群、优质生活圈等都会产生很大改变。房地产主要受区域经济、产业、都市圈、基础设施、教育科技的影响,恰巧这几个都是粤港澳大湾区发展的重点方向,所以粤港澳大湾区规划一定会影响各个因素从而影响房地产产业。

张光南从国际经验和国内经验分析称,城市群的规划会导致显著的房价变化,粤港澳大湾区的房地产会往几个方向发展,最显著的是多核发展。早期是城市中心房价高,未来房地产业会往城市跟城市的交会处发展,会让多个城市多元多核发展。比如,过去珠海、中山的房价相对比较难提升,尤其是中山,因为整个珠江西岸与珠江东岸比起来成熟度不一样,港珠澳大桥一通车,空间距离发生变化,会产生多核发展,人才更集聚。高铁、轻轨会导致人流、专业人才的汇聚,最终会影响房价。过去粤港澳三地中投机和投资成分并存,但未来更多是长期投资、战略投资,这种情况下使得房地产行业更多关注国家战略、行业趋势。

所以城市与城市交界处的房地产项目,越来越成为热点。这些地方过去是冷点,是冰点,现在成为热点,这是因为按照整个区域规划,交通、基础设施等的交会处往往就是在城市的边界。所以粤港澳大湾区将面临更大的融合。

广州国企探索轨道交通和物业结合新模式

边界扩大融合使得广州更关注TOD发展模式,TOD是一个基于公共交通发展的模式。广州、深圳的地铁在全国算是较先进的,但跟国外的东京、纽约地铁相比起来,成熟程度、完善程度还有很大差别。张光南教授表示,全球湾区地铁和物业关系有不同的模式,东京的地铁密如蜘蛛网,更多的是跟商业相结合。纽约湾区地铁发展历史很久,在纽约地铁上相关的建筑和枢纽主要是两大块:公共服务机构、经济适用房。许多美国人认为地铁是公共交通,所以收入比较低的人住房就应该在地铁沿线。

而在粤港澳大湾区,香港地铁和物业的结合是全世界最先进的,全世界多数地铁是亏本的,因为每公里的造价很高,但是香港地铁是盈利的,同时还可以提供公共服务。根本原因是地铁和物业相结合,地铁公司和地产物业管理的运营从一开始就做了很好的规划。

张光南教授认为,TOD模式一定要实现公共服务和私人生活相结合,要实现优质生活和产业集聚相结合,实现非盈利的公共投资和地块升值相结合,这就是粤港澳大湾区的亮点所在。对于这一点,华南理工大学广州学院汽车与交通工程学院轨道交通工程教研室主任胡习之教授非常认同。他认为,现在广州交通实现让普通市民尽快到达工作、学习的地方,这是以人为本的理念。东京、纽约所有的设计都是为了优化现有资源,让更多的白领、产业功能以最小的代价实现移动。

在广州,有国有企业开始探索轨道交通和物业结合新模式,如何一方面让公共投资更有效率,创造大湾区公共投资模式,另一方面探索如何让物业运营和公共交通更好地融合,创造优质生活圈的更好模式。

TOD模式轨道交通在前还是地产在前?

轨道交通+地产,到底是轨道交通在前还是地产在前?广州市科学技术协会常委彭澎认为,两者最好是同步规划,但不一定同步施工,不过周期要融合得更好一些。“2002年在做广州地铁沿线商业网点规划时,我们就提出地铁最好跟地产联动,没想到第一个项目今年才真正联动成功。地铁+地产是非常重要的发展方向,但一定要有全市的规划,规划有了以后才能选择节点,哪里适合做TOD,哪里的TOD是CBD型的,哪里是社区型的,广州不可能到处都是CBD,所以TOD发展模式要有所选择。这次越秀集团、广州地铁集团跟政府合作,立项作为全市地铁+地产的规划,把可能出现的TOD预先规划好,拿地一起拿。”

越秀集团和广州地铁集团合作,为什么能1+1大于2,为什么会这样碰撞出火花?对此,越秀地产总经理助理、广州市品秀房地产开发有限公司总经理张研认为,首先两家的基因是一样的,是有实力的大型国企,本来就应该履行国企的责任。专业的人做专业的事,越秀集团旗下的越秀地产在房地产开发、经营方面有非常丰富的专业经验。广州地铁在全国也是名列前茅的,广州地铁集团对于TOD沿线布置站点、策划是有专业优势的。两家的合作会对广州市未来轨道交通发展产生非常正向的推动作用,摸索出一条有自己特色的道路。

TOD强调的是一种美好生活方式

“TOD模式不同于普通地铁上盖项目,强调的是一种生活方式。”张研认为,TOD模式要为消费者、客户提供美好的生活,提供新的生活方式,而不仅仅是提供房子。

新塘官湖TOD项目品秀星图,除了依托轨道交通以外,更注重跟城市配套融合——跟城市融合、跟周边道路衔接、跟周边其他交通方式衔接。“我们在教育配套、商业配套上都花了很多心思,比如引

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