搜房面临拐点未来战略转型可期

与外界预期一致，根据搜房刚刚公布的2014年第三季度财报，业绩出现了拐点：总营收为1.905亿美元，同比仅增长3.0%；归属搜房网股东的净利润为6100万美元，同比下滑40.6%。财报公布当天，搜房股价报收8.81美元，涨幅6.66%。

在房地产市场下行周期的影响下，伴随着的是经纪中介机构成交量下滑，从年初起，各城市经纪中介机构就因利益分配“不均”开始纷纷抵制房源发布收费。由于缺乏市场的敏感性及预见性，搜房被迫让利，致使其房源发布业布同比出现下滑现象。

在房地产市场萎靡的情况下，搜房开始从线上向线下发展，而房产中介公司则力图从线下走向线上。2014年成为房地产互联网线上线下融合元年。

电商业务发展趋势良好，贡献占比逐步提升，房源发布业务增长“失速”

从下图，我们可以看出营业收入及净利润率呈下滑趋势。这与房地产短周期市场波动影响有关，也是“我爱我家”、“链家地产”等中介轮番“抵制”，迫使搜房加大让利的结果。在刚公布新一期的财报中，净利润率为32%，这与其之前保持在40%以上的净利润率，形成不小的落差。

从其业务结构看，电商业务第三季度共实现6760万美元收入，同比增长36%（在统计口径改变的情况下，仍保持增速），业务占比从去年同期的26.9%提升至35.5%。相反，在房地产经纪中介机构的抵触影响下，搜房的房源发布业务出现同比下滑，实现营收3670万美元，同比下滑20.8%。从其电话会议纪要中，我们可以得知，搜房更加看好未来电商业务的整体发展。其电商业务的收益来自72个城市（一年前是42个城市），共卖出64000张搜房卡,平均每张1056美元。搜房的电商，29%来自一线城市，45%来自二线城市6%来自三线城市。对于网络营销业务，由于市场周期的影响，同时，再叠加搜房调整业务结构，更加倾重于电商业务的推广，表现较为平淡。

总体上，搜房网将2014年营收展望从7.27亿至7.39亿美元(同比增长14%至16%)，调整至6.75亿至6.88亿美元(同比增长6%至8%)。在电话会议中提及，预计在明年的第二季度，搜房将能重新取得较好的营业增速及净利润率。可见，搜房正在进行系列的变革举措。

2014年房地产互联网行业“巨变”元年

2014年，从搜房的战略举措来看，先后入股房地产新房代理行业的世联行（第一）、合富（第三）、同策（第五），同时还宣布与21世纪不动产的战略合作，虽然现阶段，仍未见其取得入股后合作的实质性进展。但是，我们可以看出搜房已经从线上扩展至线下，新房代理作为其左翼，二手房经纪作为其右翼，已做好整个房地产服务行业的横向战略布局，未来腾飞前奏的准备工作。

其实，任何一个行业都不是规划出来的，而是探索出来的。从2011年开始电商1.0时代，2013年是搜房与乐居之争，而到了2014年则是整个代理行业与互联网之争。我们可以看到，2014年，“变型”的代理公司，通过“伪电商”业务，将代理公司原有的核心竞争力之一——渠道资源，发挥得淋漓尽致。通过其所谓的“伪电商”促使成交，更多的是通过互联网外表的包装，开展的所谓电商业务。

但有一个不争的事实，无论是代理公司还是互联网公司都在转型。传统代理行业拥抱互联网，互联网行业也开始拥抱传统代理服务业，线上线下正在发生融合。搜房与传统房地产服务业都被推上变革的列车。搜房不得不承认，若没有线下支撑，其业务存在着脆弱性。而传统房地产服务公司也逐步承认了，互联网时代给他们带来的冲击。

这是一个房地产代理行业变革的元年，在2014年发生了巨变

搜房的优势究竟在哪？

其一，真正流量的导入，线上优势明显

从PC端流量来看，搜房是绝对的领先。艾瑞网公布的数据监测分析，搜房所覆盖率的UV、浏览量PV、人均PV等指标均列前位。这是其它的网站无法追及的。此外，在2012之前，搜房便涉及了移动端，并取得了迅猛的发展。根据易观的报告，２０１４年１月，移动互联网－房屋租赁类ＡＰＰ排行榜，搜房网ＡＰＰ活跃用户数达到２１７．３万，领先第二名4倍。

在谈房地产互联网时，我们需要正确对待流量的重要性。这是其它代理公司、经纪公司初涉及互联网时，必须面对的问题。新进入房地产互联网的公司，需要向百度等搜索公司投流量费，普通的经纪公司无力承担。若没有流量，所谓的房地产互联网都是伪电商，都只能赚当下的钱。

其二，搜房电商布局广，基础良好，渗透率高

在前文提到搜房的电商业务，目前已涉及74个城市，而去年同期为45个城市。可见搜房稳扎稳打，基础牢固。从一线城市、二线城市、三线城市不断提升楼房项目渗透率。电商业务的收入，29%来自一线城市，45%来自二线城市，26%来自三线城市。在房天下网络渠道的支撑下，电商业务扩张良好。而作为其一直以为的主要竞争对手，乐居则覆盖了58个城市，在一定程度上仍落后于搜房。此外，世联行、合富等全国性布局的大型代理公司，电商业务仍在试探性布局阶段，整体速度仍跟不上“第一集团军”。此外，代理公司在“拥抱互联网”的同时，则缺乏一个真正的网络平台支撑，更多的是对其优势渠道的整合，实现“移动化办公”的转介。

其三，搜房搭建的属于行业的平台，并非自扫门前雪

对于搜房来讲，其正在搭建的是整个房地产服务行业的平台。而对于传统经纪公司而言，所谓拥抱互联网，绝大部分则可能仅局限于满足自己业务服务范围。以链家为例，虽然摒弃了与搜房合作，同时还公布了其O2O战略。但其更多的是赁借自己的力量去拓展自己链家网带来的流量渠道。链家自己搭建所谓的平台，其谈何容易。目前仅布局的10个城市，大本营在北京，销售额1700亿元，约1000亿来自北京，布局城市有所受限。早在前几年，链家早有意愿要进驻珠三角，但受限于区域经纪公司竞争压力大等因素，其拓展仍然仅局限于北方区域。如此一来，其搭建的O2O仅能为其自己搭建受益。而大部分抵触搜房网的经纪机构，更多的是另选其它的房源发布平台。搜房网用户体验、流量仍在，加上让利中介机构，开展更多的外交公关等措施，完全可以继续挽回经纪机构的认可。

原属于两个不同的行业，现正在逐步走向融合。房地产互联网年净利润率40%左右，而传统的代理和经纪行业整体的利润率在10%左右。若整体实力够，条件成熟，相信房地产服务公司也愿意走上与互联网接轨的道路。

我认为，任何拥抱互联网的变革，首先须以互联网流量为首要的切入点，而不是仅仅对传统渠道的整合，再加上配备“APP终端”去实现的移动化办公的“伪电商”。否则，剥开其本质讲，实质上仍然为一代理公司。从2014年发生的变化看来，也仅有搜房一家将“触角”拓展至新房市场及二手房市场，打下扎实的根基，更有利于未来的战略转型。而搜房当下要做的，更多的是在电商业务上继续当领头羊，扩大市场占有率，房源发布方面，则需重获得经纪公司的信任，加强合作。

毕竟再过五年，将有大批的二线城市转化为以存量房为主的交易市场。同时，坚持其战略转型，为整个房地产服务产业提供更好的服务和体验，真正的实现线上线下融合，继续探索开辟房地产互联网的新时代。

（微信公众号：“畅谈地产”，changtandichan）

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